在中山主城區(qū)，一邊是每平方米均價(jià)接近萬元的一手新房，且市場缺貨嚴(yán)重；一邊是均價(jià)在六七千的二手房，市場房源也相對較多。購買者會(huì)更加青睞哪一種？

最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或許可以說明一些變化趨勢。據(jù)中山國土局最新公布的成交數(shù)據(jù)顯示，6月份中山二手房住宅成交套數(shù)為5095套，再次突破歷史最高紀(jì)錄！與此同時(shí)，中山一手住宅成交量卻連跌了四個(gè)月，6月數(shù)據(jù)顯示住宅僅成交了6199套，一、二手住宅成交量基本達(dá)到平衡。而早在3月份，一手房住宅成交為12224宗，二手房成交僅為3626宗。

換句話說，3個(gè)月的時(shí)間，中山二手房市場住宅成交增長41%，而一手房住宅成交則下降49%。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要是由于泛城區(qū)一手房缺貨所致；在下半年隨著新房供應(yīng)量的不斷增加，二手房價(jià)格的持續(xù)上漲，這一局面或?qū)⒌玫礁纳啤?/p>

現(xiàn)狀 上月二手房成交量占住宅總成交量45%

從年初以來，譚先生就一直在看房，在中山工作3年多的他打算年底和女友結(jié)婚，但遲遲找不到心儀的房源，“我想買東區(qū)或者石岐的房子，但一直沒有合適的選擇，作為工薪一族，接近萬元的單價(jià)還是承受不起，而價(jià)格相對低一些的樓盤位置又太偏。”到了6月底，譚先生最終選擇在西區(qū)世紀(jì)新城買下了一套130平方米的二手毛坯房，均價(jià)尚不足7000元/平方米。

譚先生的選擇并非個(gè)案，在中山越來越多的購房者開始考慮二手房。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份，中山二手住宅成交量上升至5095宗，當(dāng)月一手住宅成交量為6199宗，兩者已經(jīng)相差無幾，二手交易在住宅總銷量中占比高達(dá)45%，接近半數(shù)。

對于中山樓市來說，這一變化頗為引人矚目。在此之前，由于一手房供應(yīng)充足，中山二手房交易一直比較低迷，月均成交量長期維持在3000套以內(nèi)。以2015年為例，據(jù)國土局備案數(shù)據(jù)，中山一手住宅全年成交量為93604套，月均7800套；二手住宅去年成交量為24148套，月均2012套；全年二手住宅成交量僅占總成交量的20.5%。

原因 熱門板塊新房缺貨一二手價(jià)格差較大

“二手房成交量逐步追平新房，這是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和價(jià)格差共同作用的結(jié)果，屬于正常市場現(xiàn)象”，合富輝煌中山分公司市場研究部經(jīng)理謝仲娟認(rèn)為。

具體而言，一方面中山一手樓市火爆已經(jīng)持續(xù)了接近一年時(shí)間，庫存被大量消耗，臨深熱門板塊（東區(qū)、南朗、港口、火炬開發(fā)區(qū)）缺貨現(xiàn)象比較明顯，中山樓市的整體庫存也從2015年中的7萬多套，下降到今年6月底的36701套，降幅超過50%；另一方面，中山二手房源的供應(yīng)則一直比較充裕，包括世紀(jì)新城、聚豪園、奧園等大型樓盤的入住率都在五成左右，為市場提供了更多的選擇。

再者，隨著一手住宅價(jià)格的上漲，臨深片區(qū)和主城區(qū)的一手樓價(jià)先后逼向萬元大關(guān)，以深圳客為主的外地購房者逐漸回歸理性，從最初狂熱的“掃貨清盤”行動(dòng)，轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在“看地段、戶型、投資前景等”的審慎態(tài)度；而中山二手房的價(jià)格長期以來相對比較穩(wěn)定，雖然經(jīng)過近期的不斷上漲，目前在熱門板塊的二手房也達(dá)到了7000—8000元/平方米的均價(jià)，但與一手房相比，價(jià)格差仍然存在。

“其實(shí)，一手房和二手房市場息息相關(guān)。”謝仲娟表示，中山二手房市場的冷熱變化也有一個(gè)過程，在去年深圳客剛來的時(shí)候，中山的一手房供應(yīng)量還比較充足，二手房的成交量和價(jià)格變化都相對不大；但隨著住宅庫存量的不斷下降，尤其是東區(qū)、火炬等熱門板塊出現(xiàn)無房可買的情況，深圳投資者便將目光轉(zhuǎn)向二手房市場，成交量和價(jià)格也就隨之水漲船高。

趨勢 下半年一手住宅增多二手成交量將趨于穩(wěn)定

從2月份開始，二手住宅成交量已經(jīng)連續(xù)實(shí)現(xiàn)四個(gè)月的上漲，從2049套漲至5059套，幾乎翻了一倍。那么在今年下半年，二手房成交是否還會(huì)按當(dāng)前趨勢繼續(xù)上漲呢？

“二手房成交也不會(huì)一直高速增長下去，因?yàn)槭袌鲆彩窃诓粩嘧兓�中�?rdquo;謝仲娟表示，下半年在火炬開發(fā)區(qū)、港口、沙溪等泛城區(qū)預(yù)計(jì)將會(huì)有一批新盤上市，會(huì)在一定程度上緩解一手市場的缺貨現(xiàn)象；其二，隨著二手房交易不斷趨向火熱，二手房的價(jià)格也在不斷走高，目前東區(qū)的二手房已經(jīng)趨向8000元/平方米，比如奕翠園、遠(yuǎn)洋城等高端小區(qū)的二手房價(jià)格更高，這也會(huì)導(dǎo)致二手交易不會(huì)像之前一樣持續(xù)高速增長。

正如謝仲娟所言，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也反映了這一趨勢。在行業(yè)內(nèi)，有一個(gè)關(guān)鍵的指標(biāo)——房客比，來衡量二手房市場的冷熱狀況。所謂“房客比”是指存量房市場中每增加一套房源，對應(yīng)增加的客戶量。一般而言，這個(gè)比率指標(biāo)最能直接反映市場活躍度。據(jù)鏈家地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，存量房房客比超過1∶6的時(shí)候，說明市場明顯過熱；在1∶4-1∶6之間時(shí)，市場處于平穩(wěn)狀態(tài)；一旦低過1∶4，那么即說明市場進(jìn)入低迷狀態(tài)。

據(jù)中山滿堂紅鏈家市場研究中心測算，今年上半年中山存量房市場房客比呈現(xiàn)“凸”型走勢，其中1—2月份分別為4.1、4.4；到了3-4月份，則上漲到5.5；進(jìn)入5月后，房客比成下降趨勢，6月份數(shù)據(jù)僅為2.8，或許預(yù)示這二手市場將逐漸趨于平衡狀態(tài)。（李鳳祥）