7天19城發(fā)布調(diào)控政策 樓市資金開始大幅轉(zhuǎn)向
正值樓市“金九銀十”交替之際。過去一年,全國一、二線城市樓市的迅猛上漲讓許多人“措手不及”,而樓市的過熱也迎來了政策的調(diào)控。自9月30日晚間至10月6日,短短七天時(shí)間,北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策,10月6日又有珠海、東莞和福州三座城市重啟限購限貸,再加上嚴(yán)格樓市管理的惠州,使得本輪全國加入調(diào)控行列的城市達(dá)到19個(gè)。分析人士指出,這意味著去年“330”樓市新政以來全面寬松政策迎來拐點(diǎn),樓市或?qū)⒔禍。不過,隨著樓市的降溫,資金往哪兒去,又成為新的焦點(diǎn)。
4座城市10月6日加入調(diào)控大軍
在北京發(fā)布樓市新政后,多個(gè)城市緊跟步伐,這股調(diào)控浪潮或許仍將繼續(xù)。昨天,珠海、東莞和福州也加入了十一長假期間的限購城市大軍。10月6日凌晨,珠海市政府出臺(tái)了樓市新政,宣布即日起執(zhí)行限購限貸政策。距今年4月宣布取消限購不足半年,珠海再次重啟限購以應(yīng)對(duì)樓市的上漲。按照新規(guī),從即日起珠海市執(zhí)行住房限購政策,對(duì)擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭、無法提供購房之日前在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在全市范圍內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通住房。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,截至今年9月,僅有160多萬人口,常被列入三線城市的珠海房價(jià)已超過廣州,漲到18988元/平方米。
10月6日傍晚,東莞出臺(tái)限購政策:自2016年10月7日起,在東莞市行政區(qū)域內(nèi),對(duì)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭暫停向其銷售新建商品住房;對(duì)擁有1套住房、無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭,以及擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,暫停向其銷售新建商品住房。昨天晚間,福州宣布停止向3類家庭出售144平方米及以下的商品住房。福州成為國慶期間,第18個(gè)限購城市。其后,惠州于6日夜間出臺(tái)樓市調(diào)控措施,要求預(yù)售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。
還有哪些城市可能跟進(jìn)限購?
業(yè)內(nèi)人士分析,未來,石家莊、青島等房價(jià)漲幅較快的城市,仍有出臺(tái)限購政策的可能。
實(shí)際上,從2010年到現(xiàn)在,中國樓市從限購到取消限購再到重回限購,在政策上已經(jīng)走過一個(gè)來回。高峰時(shí),全國有46個(gè)城市實(shí)施限購政策,后陸續(xù)取消限購,只剩下北上廣深和三亞維持限購,如今一眾城市又重回限購行列。
業(yè)內(nèi)人士分析稱,從后續(xù)市場走向看,以下城市限購可能性比較大:石家莊、青島、昆山。這些城市有一個(gè)共同點(diǎn)是從地理位置上看,要么是經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較不錯(cuò)的重點(diǎn)二線城市,要么就是位于一線城市周邊的城市。其次是這些城市樓市已經(jīng)趨于活躍,而且房價(jià)增幅過快。因此,這些城市都有可能出臺(tái)各類版本的限購做法。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,從各地集中全面出臺(tái)政策看,其中主要以二線城市為主,而且基本都是前期房價(jià)漲幅較高城市。從出臺(tái)政策的城市特點(diǎn)看,可以判斷,未來還有多個(gè)城市會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策。最后有可能將有15-20個(gè)城市形成本輪調(diào)控政策風(fēng)暴。
不過,在一些城市樓市火爆的同時(shí),一些城市仍然面臨降庫存的壓力,未來有望出臺(tái)寬松政策,如沈陽等。因此,未來整個(gè)樓市的調(diào)控將會(huì)更多地呈現(xiàn)出“因城施策” 的樣態(tài),逐步向中央“一城一策”的調(diào)控思路靠攏。
密集調(diào)控政策下房價(jià)會(huì)降嗎?
國慶期間,各地密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策。無論是剛需人群還是投資人群,似乎都在問這么一個(gè)問題:“十一之后房價(jià)會(huì)降嗎?”
易居中國研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,中國樓市政策的拐點(diǎn)已在今年第四季度正式開啟,而市場拐點(diǎn)會(huì)在明年,2017年第二季度部分城市或有“量價(jià)齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認(rèn)識(shí)到,此類市場拐點(diǎn)是周期性的,而非實(shí)質(zhì)性的下跌。
張大偉認(rèn)為,這一輪新政策主要打擊的是投資客以及外地戶籍購房者。目前看,這一輪收緊政策,除了北京已經(jīng)接近恢復(fù)到了2014年“930”前的政策壓力,其他城市雖然力度較寬,但針對(duì)外地戶籍的購房資格和信貸資格也開始收緊。
對(duì)于本輪調(diào)控的政策效果,張大偉認(rèn)為,“房價(jià)不是一直漲的,在2014年、2011年、2008年、2005年房價(jià)的確是跌的。如果房價(jià)再漲,房地產(chǎn)政策全面回歸2014年是可能的。所以投資需求基本已經(jīng)到變現(xiàn)的時(shí)候了。”
私募人士:樓市資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股
北青報(bào)記者身邊有好幾個(gè)80后北漂,在京奮斗多年,兢兢業(yè)業(yè),手頭有個(gè)幾十萬的積累。按照中國傳統(tǒng)的思路,此時(shí)正是買房成家立業(yè)的時(shí)候。
來自山東棗莊的北漂小李手頭存了30萬,小李說,還有一個(gè)選擇,就是把30萬投入到股市中去。樓市密集限購下,或許資金會(huì)往股市跑。至少不用杠桿,樓市如果下跌的話,以他的杠桿比例,他將很快淪為負(fù)資產(chǎn)人群。
國慶假期期間有私募人士在微信朋友圈表示,樓市資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股了,在近期發(fā)行的私募產(chǎn)品中,有不少認(rèn)購者是從樓市撤下來的投資者。此外據(jù)中國結(jié)算公司數(shù)據(jù)顯示,8月持股超1億元的超級(jí)散戶已開始悄然進(jìn)場,較7月增加174人。
北青報(bào)記者也注意到,有人在趁高拋售房產(chǎn),甚至連上市公司也紛紛加入“賣房”大軍,包括一些上市公司。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年以來共有76家上市公司發(fā)布房產(chǎn)交易公告,其中上市公司扎堆賣房有一些是為了保業(yè)績,還有一些是為了保殼。
有私募人士認(rèn)為,隨著樓市密集調(diào)控政策出臺(tái),此時(shí)的股市比樓市更安全。在目前資產(chǎn)荒的背景下,樓市和股市都是市場資產(chǎn)配置的主要對(duì)象,當(dāng)然樓市和股市的市場需求群體、市場功能定位等也不完全相同,不能簡單對(duì)比。因此,市場風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力依然是應(yīng)該考慮的首要因素。
對(duì)于剛需人群來說,買房的時(shí)間點(diǎn)或許并不是首要考慮的因素。大概沒有誰能精確地預(yù)測房價(jià)的漲跌。但對(duì)于以高杠桿投機(jī)房產(chǎn)的人來說,風(fēng)險(xiǎn)或正在逼近。
限購城市調(diào)查
一線城市人口回流推高二線城市房價(jià)?
合肥,中部二線城市。最近半年,合肥和廈門、南京、蘇州等四個(gè)二線城市,由于房價(jià)上漲過快,被業(yè)內(nèi)稱為“房價(jià)四小龍”,而合肥的漲幅在“四小龍”中又排名第一。合肥房價(jià)迅猛上漲讓好多老合肥人直呼“看不懂”、“措手不及”。十一前夕,北京青年報(bào)記者前往合肥,對(duì)火爆的樓市展開了一番調(diào)查。
一線城市買不了回老家也吃力
9月24日,合肥最貴豪宅“融創(chuàng)合肥壹號(hào)院”首次開盤在合肥引發(fā)了搶購,開盤當(dāng)日1小時(shí)產(chǎn)生了6億的銷售額。在此前的大半年時(shí)間,合肥樓市正在面臨一輪上漲,多數(shù)剛需盤在合肥“開盤即售罄”,多盤一房難求,許多開發(fā)商紛紛把合肥列入新進(jìn)城市的名單。在不到一年的時(shí)間里,合肥的房價(jià)從均價(jià)六七千元漲到了一萬三左右,接近翻倍。
老家在蚌埠,大學(xué)畢業(yè)以后選擇在深圳工作的李剛(化名)十一前夕趕到合肥看房。由于深圳樓市的暴漲,原打算在深圳買房的李剛已經(jīng)對(duì)自己在深圳置業(yè)不抱希望,和家里人合計(jì)之后,他把目光投向了家鄉(xiāng)的省會(huì)城市合肥。大學(xué)畢業(yè)四年的李剛積攢了大約30萬元,這是他準(zhǔn)備買房的首付錢。
“這個(gè)首付,一年前在合肥能買個(gè)好地段大兩居的新房,現(xiàn)在看了一圈,卻發(fā)現(xiàn)30萬元的首付在合肥已經(jīng)沒有任何選擇余地了,只能買二手房中的小兩居了。”在合肥蜀山區(qū)的一家房產(chǎn)中介門店,李剛對(duì)北青報(bào)記者表示。
李剛表示,像他這樣的人群有很多,老家在安徽,工作地點(diǎn)在北上廣深等一線城市,但一線城市的房價(jià)以及嚴(yán)格的限購條件已經(jīng)讓他們失去了進(jìn)場的資格。他們轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向了老家的省會(huì)城市,卻發(fā)現(xiàn)在老家的省會(huì)城市買房也已經(jīng)很吃力了。
合肥周邊城市房價(jià)還在跌
合肥蜀山區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的一名工作人員告訴北青報(bào)記者,過去一年合肥房價(jià)的暴漲,除了投資客炒作之外,像李剛這樣的在外地特別是一線城市工作的人群回流也是一個(gè)重要原因。整個(gè)安徽在外地務(wù)工的人群非常巨大,他們回到安徽置業(yè)首先想到的是合肥。這就造成了合肥的房價(jià)在暴漲,而周邊距離只有幾十上百公里的城市比如蚌埠、蕪湖等地,房價(jià)不僅沒漲還在下跌。
合肥出租車司機(jī)高師傅稱,房價(jià)已經(jīng)成為了整個(gè)合肥的熱門話題。近幾個(gè)月,經(jīng)常有許多安徽其他城市的年輕人,從機(jī)場或者高鐵一上車,就讓他拉到售樓處去,這些年輕人是安徽人,但從來沒有到過合肥,第一次來就是為了買房。
高師傅對(duì)北青報(bào)記者說,作為一個(gè)老合肥人,他對(duì)合肥房價(jià)的上漲有點(diǎn)兒“措手不及”,但高房價(jià)在這個(gè)城市引發(fā)了普遍的爭議。尤其是一些合肥周邊地區(qū)特別是農(nóng)村來的大學(xué)生,畢業(yè)以后根本沒有希望買得起房。一些農(nóng)村家庭舉家四五口人在合肥打工,就是為了供一套房子。“很多準(zhǔn)備買房結(jié)婚的年輕人,由于房價(jià)在短時(shí)間的猛漲,往往房也買不起了,婚事也告吹了。民政局現(xiàn)在出現(xiàn)一種怪現(xiàn)象,結(jié)婚的人少了,離婚買房卻排起了長隊(duì)。”
4000元月收入如何支撐一線房價(jià)
高師傅認(rèn)為,合肥的房價(jià)具有很大的泡沫,主要是合肥的收入水平不足以支撐這個(gè)房價(jià)。“合肥一般比較好的工作也就4000元左右,很多人月收入都在兩三千左右。所以我們說,合肥是二線城市,房價(jià)卻是一線城市的高度。”
9月,合肥樓市行情還在繼續(xù)。就在合肥最貴豪宅開盤的前一日,合肥土地市場再次讓行業(yè)震驚。9月23日的合肥大型土拍中,一次性集中出讓11宗地共計(jì)1050.52畝,起始總價(jià)達(dá)47.6億元。在激烈爭奪后,萬科、綠地、保利、融創(chuàng)、海亮、文一等均有所獲,11宗地均溢價(jià)成交,單日土拍收金168.81億,上述土地平均溢價(jià)率在250%左右,其中有3塊土地拍賣溢價(jià)甚至超過300%。
直到10月2日,政府一腳踩下了剎車。合肥緊急出臺(tái)樓市新政,從供應(yīng)、限價(jià)、限購、約束恐慌等多方面進(jìn)行調(diào)控,包括提高了首付比例、明確增加供應(yīng)、針對(duì)預(yù)售價(jià)格的管控等,堪稱二線城市中最嚴(yán)之一。
對(duì)話
張大偉:本輪市場走勢消化了過去2年積累的剛需
對(duì)話方:中原地產(chǎn)首席分析師張大偉
北青報(bào):為什么這些政策集中在“930”前后特別是國慶假期這幾天釋放?
張大偉:從各地全面出臺(tái)政策看,基本都是前期房價(jià)漲幅較高城市。從出臺(tái)政策的城市特點(diǎn)看,可以判斷,未來還有多個(gè)城市會(huì)出臺(tái)條款政策。最后有可能將有15-20個(gè)城市參與本輪樓市調(diào)控。
北青報(bào):哪些城市樓市可能會(huì)最先出現(xiàn)回調(diào)?
張大偉:從房價(jià)走勢看,這一輪上漲得太迅速,投資需求太集中,所以導(dǎo)致很多城市都有回調(diào)的可能性,但從可能性來說,依然是越核心區(qū)域、越核心城市越難跌。這是因?yàn)殂y行對(duì)這些區(qū)域的信貸支持最大。
北青報(bào):就某個(gè)城市而言,哪些房子投資風(fēng)險(xiǎn)較大?
張大偉:從過去的歷史看,房價(jià)上漲最快的區(qū)域疊加公共設(shè)施不完善的區(qū)域,一旦市場降溫,會(huì)出現(xiàn)投資客的踩踏效應(yīng),比如一線城市的輻射區(qū),投資房產(chǎn),最關(guān)鍵的不是看紙面上賺了多少錢,要看能不能變現(xiàn)。
北青報(bào):今年以來,各地頻繁拍出高價(jià)地,這些高價(jià)地會(huì)被影響嗎?
張大偉:全國在2016年出現(xiàn)了210宗高價(jià)地地塊,這些高價(jià)地在限價(jià)及降溫的樓市下,很可能出現(xiàn)群體性煩惱。
北青報(bào):全國密集出臺(tái)樓市新政,現(xiàn)在有聲音認(rèn)為是房價(jià)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn),你怎么看?
張大偉:房價(jià)上漲的漲幅拐點(diǎn)到了,想跌價(jià)依然看信貸,你可以觀察貨幣基金“余額寶”的收益率,如果持續(xù)上升,那么房價(jià)的拐點(diǎn)也快了;如果平穩(wěn),房價(jià)短期不會(huì)跌。
北青報(bào):投資客是不是該賣了?
張大偉:是。12月美聯(lián)儲(chǔ)是否會(huì)加息將決定中國信貸[2.66%]政策,而且如果加息,那么這一輪市場爆發(fā)基本就可以判斷到頂了。
北青報(bào):剛需人群現(xiàn)在入手是否合適?
張大偉:買房看兩個(gè)指標(biāo),有學(xué)區(qū)有地鐵,對(duì)于剛需來說,這兩類房產(chǎn)依然可以買。大戶型這一次被全國“圍剿”,調(diào)控針對(duì)投資投機(jī)很明顯。如果是換房的,連環(huán)單需要注意控制交易時(shí)間。
北青報(bào):中國房地產(chǎn)的周期輪還在嗎?
張大偉:認(rèn)同現(xiàn)在很多人說的大周期未結(jié)束的觀點(diǎn),因?yàn)橹袊嬖趹艏擎?zhèn)化率和實(shí)際城鎮(zhèn)化率之間接近一個(gè)億人口的差額,也就是說,這些人已經(jīng)生活在城市,但沒有城市房產(chǎn)。高房價(jià)是影響落戶的最主要原因。本輪市場走勢的爆發(fā)很大程度上,消化了居民儲(chǔ)蓄和過去2年積累的剛需,所以有短期調(diào)整的必要。(記者朱開云)
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